Umowa deweloperska

Słowo wstępne

Od dnia 29 kwietnia roku 2012, tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 16 września roku 2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 roku, poz. 555 ze zm.), zwanej dalej także „Ustawą”, wzrasta rola umów deweloperskich na rynku mieszkaniowym. Jest to spowodowane narastającym popytem na lokale mieszkalne na rynku pierwotnym, co z kolei wpływa na systematyczny rozwój usług deweloperskich. Obecnie na rynku pierwotnym, chcąc kupić przysłowiową „dziurę w ziemi” lub lokal mieszkalny na wstępnym etapie procesu budowlanego (jeszcze przed oddaniem budynku mieszkalnego do użytkowania), każdy potencjalny Nabywca musi zawrzeć umowę deweloperską. Obecnie obowiązująca Ustawa przewiduje szereg instytucji mających na celu ochronę Nabywcy w jego kontrakcie z Deweloperem, co również potwierdza tytuł Ustawy – „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego”.

Kto to jest Deweloper?

Deweloperzy stanowią szczególną odmianę inwestorów budujących domy mieszkalne w celu ich dalszej sprzedaży. Ich nazwa pochodzi od angielskiego słowa „developer” odnoszącego się do osoby, która kupuje grunt i rozwija na nim działalność inwestycyjną, podnosząc w ten sposób wielokrotnie wartość zabudowanego przez siebie gruntu oraz gruntów sąsiednich.

A kto to jest Nabywca?

Nabywca to w rozumieniu Ustawy osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny zakupu nieruchomości.

Czym jest przedsięwzięcie deweloperskie?

Przedsięwzięciem deweloperskim jest budowa w rozumieniu prawa budowlanego oraz inne czynności faktyczne i prawne podejmowane przez Dewelopera w celu ustanowienia lub przeniesienia na rzecz Nabywcy prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne, jeśli dotyczy jednego lub większej liczby budynków, które zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Umowa deweloperska – forma umowy

Od dnia 29 kwietnia roku 2012 każda umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego. To oznacza, że nad zgodnością treści każdej umowy deweloperskiej z Ustawą, czuwa notariusz będący osobą zaufania publicznego i nie reprezentujący interesów żadnej ze strony umowy deweloperskiej.

Zakres Ustawy

Ustawa reguluje zasady ochrony praw Nabywcy, wobec którego Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na Nabywcę, albo do przeniesienia na Nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Co musi zawierać umowa deweloperska

Umowa deweloperska zawiera w szczególności:

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  • cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
  • informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się Deweloper;
  • termin przeniesienia na Nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym
  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez Nabywcę na rzecz Dewelopera;
  • informacje dotyczące między innymi mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
  • numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez Nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • oświadczenie Nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez Nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu Nabywcy przez Dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami dotyczącymi Dewelopera oraz stanu prawnego nieruchomości na której realizowane będzie przedsięwzięcie deweloperskie
  • termin i sposób zawiadomienia Nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez Nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bez obciążeniowe przeniesienie na Nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez Nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  • zobowiązanie Dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na Nabywcę, albo przeniesienia na Nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Kiedy Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej….

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

 

  • jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementów które mieć powinna (co musi zawierać umowa deweloperska zawarte jest w poprzednim Rozdziale pt. „Co musi zawierać umowa deweloperska”),
  • jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperkiej;
  • jeżeli Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
  • jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
  • jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
  • w przypadku nieprzeniesienia na Nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

…..A kiedy może zrobić to Deweloper?

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

  • w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania Nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez Nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej;
  • w przypadku niestawienia się Nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego albo prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym
  • pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się Nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Środki ochrony praw Nabywcy

Ustawa wprowadza środki ochrony nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych przed nierzetelnym postępowaniem Dewelopera i jego upadłością. I tak:

  • dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego obligatoryjnie zakładany jest mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty),
  • wpłaty od Nabywców są wydzielane z masy upadłości Dewelopera do osobnej masy upadłości; w pierwszej kolejności będą zaspokojeni Nabywcy lokali lub domów jednorodzinnych, a nie inni wierzyciele Dewelopera,
  • każda umowa deweloperska zawiera w swej treści żądanie złożenia wniosku przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego – o wpisanie roszczenia do księgi wieczystej, co ułatwi kupującemu wyegzekwowanie od Dewelopera prawa do lokalu,
  • prospekt informacyjny który stanowi integralną część umowy deweloperskiej i który to prospekt Deweloper ma obowiązek sporządzić dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego – zawiera w swej treści informację na temat planowanego zakupu lokalu lub budynku i sąsiednich nieruchomości.

Słów kilka o mieszkaniowym rachunku powierniczym

Deweloper zapewnia Nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Rachunki te służą gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek założyć dla każdego Nabywcy odrębny mieszkaniowy rachunek powierniczy, ma tylko dokonać wyboru rodzaju rachunku (spośród  4 wyżej wymienionych). Środki zdeponowane na takim rachunku będą ewidencjonowane osobno dla każdego Nabywcy, a oni będą uprawnieni do otrzymywania informacji o dokonywanych wpłatach i wypłatach.

Środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym stanowią odrębną masę majątkową. W przypadku egzekucji czy upadłości Dewelopera jego wierzyciele nie będą mogli się zaspokoić z tej masy.

Przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bank będzie kontrolować zakończenie poszczególnych etapów budowy przez wgląd do rachunków Dewelopera i dokumentacji budowy. Po stwierdzeniu, że dany etap robót budowlanych został zakończony, bank dokona wypłaty na rzecz Dewelopera.

Natomiast przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki wpłacone przez przyszłych Nabywców będą zamrożone aż do chwili przeniesienia na nich prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym W tym przypadku każda wypłata środków pieniężnych Deweloperowi następuje z subrachunku po uzyskaniu wypisu umowy przenoszącej na Nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zawartej w formie aktu notarialnego.

O czym warto pamiętać zawierając umowę deweloperską:

  1. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek (art. 8 Ustawy);
  2. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają Dewelopera (art. 9 Ustawy);
  3. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zgodnie z art. 29 Ustawy przez jedną ze stron, bank wypłaca Nabywcy przypadające mu środku pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej (art. 13 Ustawy).

Powyższe opracowanie zostało przygotowane na podstawie Komentarza do Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, Helena Ciepła, Barbara Szczytowska, Wydanie 1, wydawnictwo Lexis Nexis, Warszawa 2012.

Cały tekst ustawy można znaleźć pod tym linkiem:  http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20112321377

natomiast poniżej znajduje się spis najistotniejszych przepisów prawnych dotyczących zagadnień związanych z umową deweloperską:

USTAWA

z dnia 7 lipca 1994 r.

Prawo budowlane

Art.3 pkt 4)

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

  1. a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
  2. b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
  3. c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;

WZMIANKI w KSIĘDZE WIECZYSTEJ

A. DEFINICJA WZMIANKI
Wzmianka to nic innego jak wpis do księgi informujący o tym, że inna osoba złożyła w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonaniu zmian w danym dziale księgi wieczystej. Zmiana taka może polegać na dodaniu nowego wpisu do księgi, wykreśleniu istniejącego lub zmianie dotychczasowego wpisu. Podczas złożenia takiego wniosku natychmiast pojawia się on jako wzmianka w danym dziale księgi wieczystej. Dzieje się tak dlatego aby inny zainteresowany daną nieruchomością miał świadomość iż coś się dzieje we wpisach w danym dziale. Może to być np. zmiana właściciela lub inne.
B. WZMIANKI W DZIALE III – WPIS ROSZCZENIA WYNIKAJĄCEGO Z UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Po podpisaniu aktu notarialnego – umowy deweloperskiej, notariusz składa za pomocą systemu teleinformatycznego wniosek do właściwego Sądu o wpisanie roszczenia przysługującego danej osobie która zawarła umowę deweloperską. Notariusz musi taki wniosek złożyć w tym samym dniu, w którym nastąpiło podpisanie umowy deweloperskiej. Po złożeniu przez notariusza wniosku, w księdze wieczystej wskazanej we wniosku, w dziale III („Prawa, Roszczenia i Ograniczenia”) umieszczana jest automatycznie wzmianka o złożonym wniosku przez notariusza. Poniżej przykład zarejestrowanych wzmianek w dziale III księgi wieczystej:

W księdze wieczystej w podanym wyżej przykładzie zostało zarejestrowanych 5 wzmianek; 4 wzmianki dotyczą roszczeń wynikających z zawartych umów deweloperskich (pozycja 1, 2, 4 i 5), z różnymi osobami, w różnych datach; 1 wzmianka dotyczy zmiany (aneksu) umowy deweloperskiej (pozycja 3) – o czym poniżej.
Wzmianki o danym wniosku przybierają postać 2 (dwóch) oznaczeń:
1) Wzmianka o wniosku złożonym przez notariusza – wzmianka określona jest w następujący sposób:

a) początek wzmianki będzie zawsze wyglądać tak samo (w przypadku złożenia wniosku przez notariusza), czyli: „REP. C./NOTA/”; REP.C to oznaczenie centralnego repertorium wniosków elektronicznych,
b) następnie system wpisuje kolejny numer w centralnym repertorium wniosków elektronicznych (w podanym wyżej przykładzie w poz. 1 to numer „256099”), którym został oznaczony wniosek, z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku (w powyższym przykładzie w poz. 1 – „17”),
c) data i godzina złożenia wniosku przez notariusza;

Umieszczenie wzmianki o wniosku złożonym przez notariusza nie wyłącza obowiązku zamieszczenia wzmianki o wniosku w odpowiednim dziale księgi wieczystej, niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych (pkt 2) poniżej).

2) Numer wzmianki o wniosku zamieszczonej po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych – wzmianka określona jest w następujący sposób:

a) początek wzmianki będzie zawsze wyglądać tak samo, czyli: „dz.kw.” (skrót od dziennik ksiąg wieczystych);
b) następnie system wpisuje odpowiedni kod wydziału właściwego Sądu, który prowadzi daną księgę wieczystą (w powyższym przykładzie „WA1I”),
c) po kodzie wydziału, system wpisuje kolejny numer dziennika ksiąg wieczystych („dz.kw.”), którym został oznaczony wniosek (w podanym wyżej przykładzie w poz. 1.1 to numer „7769”), z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku (w powyższym przykładzie „17”),
d) ostatnia cyfra wzmianki określa numer żądania zawartego w danym wniosku – przy umowach deweloperskich będzie to zawsze cyfra „1”,
e) data i godzina zarejestrowania wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych,
f) opis wzmianki; przy umowach deweloperskich możemy spotkać się z dwoma opisami: „wpis roszczenia o przeniesienie własności” oraz „wpis roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa”; oba opisy są prawidłowe i dotyczą tego samego charakteru roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej.
WAŻNE!
1. Może zdarzyć się, z uwagi na późną godzinę podpisania aktu notarialnego i w konsekwencji późną godzinę złożenia przez notariusza wniosku za pomocą systemu teleinformatycznego, że daty wzmianki o wniosku złożonym przez notariusza i wzmianki o wniosku zamieszczonej po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych – będą różne. Jeżeli notariusz złoży wniosek np. w godzinach wieczornych to wzmianka w księdze wieczystej zaczynająca się od oznaczenia „Rep. C./NOTA/[….]/[…]” pojawi się automatycznie i natychmiast w księdze wieczystej, natomiast wzmianka zaczynająca się od oznaczenia „Dz.Kw./[…]/[…]/[…]” zostanie zarejestrowana najprawdopodobniej następnego dnia w godzinach rannych.

2. Umieszczona automatycznie wzmianka o wniosku, złożonym przez notariusza, jest wykreślana automatycznie przez system teleinformatyczny z chwilą wykreślenia ostatniej w danym dziale księgi wieczystej wzmianki o wniosku zamieszczonej po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych.

3. W powyższym przykładzie, w poz. 3, zarejestrowana została wzmianka z opisem: „zmiana roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa”. Taka wzmianka oznacza, że osoba która zawarła z Deweloperem umowę deweloperską i której roszczenia podlegają wpisowi do działu III danej księgi wieczystej – podpisała z Deweloperem aneks do umowy deweloperskiej (który dotyczyć może np. zmiany niektórych postanowień umowy deweloperskiej).
C. WZMIANKI W DZIALE IV – WPIS W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NIERUCHOMOŚCI DEWELOPERA
W przypadku gdy dany Klient, który zawarł umowę z Deweloperem i finansuje nabycie danej nieruchomości kredytem udzielonym przez bank hipoteczny (np. PKO Bank Hipoteczny, mBank Hipoteczny i Pekao Bank Hipoteczny), w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na której realizowana jest budowa Dewelopera – możemy spotkać się ze wzmianką w dziale IV z opisem: „wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki” , która wygląda w sposób następujący:

Z treści tej wzmianki wynika, że roszczenie dotyczy ustanowienia hipoteki z najwyższym pierwszeństwem do wskazanej tam kwoty na zabezpieczenie kredytu (hipotecznego) jednocześnie z wyodrębnieniem wskazanego tam lokalu na rzecz określonej osoby (Klienta który zawarł z Deweloperem umowę deweloperską).
Sytuacja może wydawać się nietypowa, z uwagi na to, że wpisy hipotek i roszczeń o ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie kredytu hipotecznego/mieszkaniowego dokonywane są zazwyczaj w księdze wieczystej lokalu, którego zakup finansuje zabezpieczany kredyt.
Wyjątek od tej reguły wprowadza art. 20 ust. 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych, który wskazuje, iż „Bank hipoteczny może również oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu, pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia, o którym mowa w ust. 4, jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, ujawnione zostało roszczenie banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu. Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej wymaga zgody banku hipotecznego, na rzecz którego ma być ustanowiona hipoteka”.
Wniosek o wpis hipoteki zabezpieczającej wierzytelność hipoteczną, która ma być wpisana do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych, sąd prowadzący księgę wieczystą rozpoznaje w ciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku (art. 20 ust. 3 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych).
Wniosek o wpis roszczenia banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu, może być złożony przez właściciela nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, bank hipoteczny albo nabywcę nieruchomości lokalowej. Wpis roszczenia do księgi wieczystej nie wymaga zgody właściciela nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane (art. 20 ust. 6 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych). Tak więc sam Deweloper może nie wiedzieć – do daty otrzymania zawiadomienia z Sądu o dokonanym wpisie przedmiotowego roszczenia – o wniosku o wpis takiego roszczenia do jego księgi wieczystej (nie musi również wyrażać zgody na taki wpis).
Skutkiem powyższej regulacji jest możliwość dokonania w księdze wieczystej wpisu roszczenia o ustanowienie hipoteki, które to roszczenie dotyczy innej nieruchomości (lokalowej), która powstanie dopiero w przyszłości.
W związku z tym, że przedmiotowe roszczenie o ustanowienie hipoteki dotyczy konkretnej nieruchomości lokalowej, która zostanie wyodrębniona w przyszłości, sąd wieczystoksięgowy zakładając księgę wieczystą dla wyodrębnionego lokalu powinien przenieść to roszczenie do tej nowej księgi wieczystej (i wykreślić je z księgi wieczystej nieruchomości Dewelopera).
Jeżeli w akcie notarialnym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono jego własność na nabywcę, nabywca od razu ustanowił hipotekę, której dotyczy roszczenie, przenoszenie tego roszczenia jest bezprzedmiotowe. Sąd zakładając księgę wieczystą dla nowego lokalu od razu wpisze w niej ustanowioną hipotekę, a roszczenie o jej ustanowienie wykreśli w dziale IV księgi wieczystej Dewelopera.

USTAWA

z dnia 23 kwietnia 1964 r.

Kodeks cywilny 1

Art.  64. [Konstytutywne orzeczenie sądu]

Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Art.  395. [Prawo odstąpienia]

  • 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
  • 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Art.  481. [Odsetki za opóźnienie]

  • 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
  • 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.
  • 21. Maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie (odsetki maksymalne za opóźnienie).
  • 22. Jeżeli wysokość odsetek za opóźnienie przekracza wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie, należą się odsetki maksymalne za opóźnienie.
  • 23. Postanowienia umowne nie mogą wyłączać ani ograniczać przepisów o odsetkach maksymalnych za opóźnienie, także w przypadku dokonania wyboru prawa obcego. W takim przypadku stosuje się przepisy ustawy.
  • 24. Minister Sprawiedliwości ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej “Monitor Polski”, wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie.
  • 3. W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Art.  483. [Kara umowna]

  • 1. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
  • 2. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej.

Art.  484. [Wysokość kary umownej a odszkodowanie]

  • 1. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
  • 2. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Art.  556. [Rękojmia]

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

Art.  5561. [Wada fizyczna]

  • 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

  • 2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent.
  • 3. Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.

 

Art.  557. [Zwolnienie od odpowiedzialności]

  • 1. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
  • 2. Gdy przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku albo rzeczy mające powstać w przyszłości, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy. Przepisu tego nie stosuje się, gdy kupującym jest konsument.
  • 3. Sprzedawca nie jest odpowiedzialny względem kupującego będącego konsumentem za to, że rzecz sprzedana nie ma właściwości wynikających z publicznych zapewnień, o których mowa w art. 5561 § 2, jeżeli zapewnień tych nie znał ani, oceniając rozsądnie, nie mógł znać albo nie mogły one mieć wpływu na decyzję kupującego o zawarciu umowy sprzedaży, albo gdy ich treść została sprostowana przed zawarciem umowy sprzedaży.

 

Art.  560. [Uprawnienia kupującego]

  • 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
  • 2. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.
  • 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
  • 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

 

Art.  568. [Wygaśnięcie uprawnień z rękojmi za wady fizyczne. Przedawnienie roszczenia o usunięcie wady lub wymianę rzeczy]

  • 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.
  • 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu określonego w § 1.
  • 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
  • 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.
  • 5. Przepis § 4 stosuje się odpowiednio do postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.
  • 6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

 

Art.  656. [Odpowiednie stosowanie]

  • 1. Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

 

USTAWA

z dnia 17 listopada 1964 r.

Kodeks postępowania cywilnego

 

Art.  1047. [Zobowiązanie do złożenie oświadczenia woli]

  • 1. Jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika.
  • 2. Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w paragrafie poprzedzającym powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności.

USTAWA

z dnia 28 lutego 2003 r.

Prawo upadłościowe

DZIAŁ  IV

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę

Art.  4251.

  1. Na wniosek syndyka sędzia-komisarz może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, przedsiębiorcy, który zobowiąże się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
  2. Przedsiębiorca nabywający nieruchomość na podstawie ust. 1 odpowiada solidarnie z upadłym za jego zobowiązania z umów deweloperskich zawartych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim realizowanym na nieruchomości, jak również za zobowiązania wobec nabywców wynikające z przekształcenia roszczeń z takich umów w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego lub z odstąpienia od takich umów. Zobowiązania, o których mowa w zdaniu poprzednim, nie podlegają zaspokojeniu w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec upadłego.
  3. Wraz z własnością nieruchomości przedsiębiorca nabywający nieruchomość na podstawie ust. 1 nabywa przysługujące upadłemu prawa wynikające z umów deweloperskich zawartych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim realizowanym na nieruchomości.
  4. Sprzedaż nieruchomości na podstawie ust. 1 nie wywołuje skutków sprzedaży egzekucyjnej. Przepisu art. 313 nie stosuje się.
  5. Wyrażając zgodę na sprzedaż nieruchomości na podstawie ust. 1, sędzia-komisarz uwzględnia interes nabywców oraz prawdopodobieństwo dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez przedsiębiorcę nabywającego nieruchomość.
  6. Do umowy deweloperskiej zawartej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego na nieruchomości podlegającej sprzedaży na podstawie ust. 1 przepisów art. 98 nie stosuje się. Do roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej przepisu art. 91 nie stosuje się.
  7. W przypadku sprzedaży nieruchomości na podstawie ust. 1 przepisów art. 336, art. 345 i art. 346 nie stosuje się.

Art.  425m. [Obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego]

  1. Jeżeli dla przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego na nieruchomości nabytej na podstawie art. 425l ust. 1 jest prowadzony mieszkaniowy rachunek powierniczy upadłego, przedsiębiorca nabywający tę nieruchomość jest obowiązany do zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego w terminie trzydziestu dni od dnia wyrażenia przez sędziego-komisarza zgody, o której mowa w art. 425l ust. 1. O otwarciu rachunku powierniczego przedsiębiorca niezwłocznie informuje syndyka.
  2. Niezwłocznie po zawarciu przez przedsiębiorcę umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego zgodnie z ust. 1 syndyk informuje bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadłego o przejściu praw z umów deweloperskich zgodnie z art. 425l ust. 3 i składa dyspozycję przekazania środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym upadłego na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsiębiorcy.
  3. Po przekazaniu środków, o których mowa w ust. 2, na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsiębiorcy nabywającego nieruchomość na podstawie art. 425l ust. 1 umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego upadłego wygasa.

DZIAŁ  V

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego w układzie

Art.  425n. [Propozycje układowe nabywców]

Nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20% liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez upadłego mogą zgłosić propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia ogłoszenia upadłości.

Art.  425o. [Treść propozycji układowych]

  1. Propozycje układowe mogą także obejmować:

1) wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;

2) sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich;

3) określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania;

4) zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.

  1. Przepis art. 162 ustawy z dnia 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne stosuje się odpowiednio.

 

Art.  425p. [Treść propozycji układowych. Zatwierdzenie układu]

  1. Propozycje układowe mogą przewidywać różny sposób traktowania nabywców w zależności od tego, czy wpłacą oni dopłaty, o których mowa w art. 425o ust. 1 pkt 1.
  2. Do propozycji układowych przewidujących sposób restrukturyzacji, o którym mowa w art. 425o ust. 1 pkt 2, załącza się sporządzone w formie aktu notarialnego nieodwołalne oświadczenie woli przedsiębiorcy o nabyciu nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, wraz z ciążącymi na niej obciążeniami i o przejęciu zobowiązań upadłego w stosunku do nabywców. W przypadku prawomocnego zatwierdzenia układu przewidującego sprzedaż nieruchomości na zasadach określonych w oświadczeniu woli przedsiębiorcy, o którym mowa w niniejszym ustępie, oświadczenie to zastępuje jego oświadczenie woli konieczne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, a umowę uznaje się za zawartą.
  3. Prawomocne postanowienie o zatwierdzeniu układu wraz z oświadczeniem, o którym mowa w ust. 2, stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Jeżeli dla przedsięwzięcia deweloperskiego jest prowadzony mieszkaniowy rachunek powierniczy upadłego, przepis art. 425m stosuje się odpowiednio.

 

Art.  425q. [Głosowanie nad układem]

  1. Głosowanie nad układem przeprowadza się w grupach wierzycieli.
  2. Nabywcy stanowią odrębną grupę wierzycieli, dla której sporządza się odrębną listę wierzycieli uprawnionych do głosowania. Dopuszczalny jest dodatkowy podział nabywców na większą liczbę grup obejmujących poszczególne kategorie interesów, w szczególności z uwagi na stopień wykonania umowy z deweloperem.

Art.  425r. [Głosowanie nad dopłatami]

  1. Jeżeli zostaną zgłoszone propozycje układowe przewidujące sposób restrukturyzacji, o którym mowa w art. 425o ust. 1 pkt 1, sędzia-komisarz niezwłocznie przeprowadza wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi w zakresie ich dotyczącym.
  2. Sędzia-komisarz sporządza listę nabywców uprawnionych do głosowania na podstawie listy przedłożonej przez syndyka.
  3. Uchwała nabywców zostaje przyjęta, jeżeli wypowiedzą się za nią nabywcy deklarujący łącznie dopłaty wystarczające zgodnie z treścią propozycji układowych do sfinansowania dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
  4. Przyjęcie uchwały stwierdza sędzia-komisarz postanowieniem.

Art.  425s. [Wpłacenie dopłat]

  1. W przypadku przyjęcia uchwały nabywców, o której mowa w art. 425r ust. 3, nabywcy zobowiązani do wpłacenia dopłat wpłacają je do masy upadłości lub zabezpieczają ich wpłatę w zakresie przewidzianym uchwałą w terminie dwóch miesięcy od dnia podjęcia uchwały. W szczególnie uzasadnionych przypadkach termin może zostać przedłużony postanowieniem sędziego-komisarza.
  2. Jeżeli w terminie, o którym mowa w ust. 1, nie zostaną wpłacone lub zabezpieczone wszystkie dopłaty, w pełnej wysokości przewidzianej uchwałą, nabywcy mogą uzupełnić brakujące dopłaty, wpłacając je lub zabezpieczając ich wpłatę w terminie trzydziestu dni od bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 1. W tym samym terminie upadły lub syndyk mogą przedstawić dowód istnienia innych źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego.
  3. Wpłacenie lub zabezpieczenie dopłat lub innych środków w wysokości wystarczającej na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego stwierdza postanowieniem sędzia-komisarz, jednocześnie wyznaczając termin zgromadzenia wierzycieli w celu głosowania nad układem. Treść uchwały nabywców, o której mowa w art. 425r ust. 3, włącza się do układu, a zgromadzenie wierzycieli nie może przyjąć układu o treści odbiegającej od uchwały nabywców w zakresie nią uregulowanym. Sędzia-komisarz zwraca uwagę wierzycieli uczestniczących w zgromadzeniu wierzycieli na niezgodność propozycji układowych z uchwałą nabywców. Sąd odmawia zatwierdzenia układu o treści odbiegającej od uchwały nabywców w zakresie nią uregulowanym.
  4. Jeżeli w terminach, o których mowa w ust. 1 lub 2, zostaną wpłacone lub zabezpieczone dopłaty w wysokości przewidzianej uchwałą nabywców, o której mowa w art. 425r ust. 3, przedsięwzięcie deweloperskie może być dalej prowadzone.
  5. W przypadku niedojścia układu do skutku pomimo podjęcia uchwały nabywców, o której mowa w art. 425r ust. 3, oraz wpłacenia lub zabezpieczenia w terminach, o których mowa w ust. 1 lub 2, dopłat w wysokości wystarczającej na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego w dalszym toku postępowania upadłościowego odstąpienie przez syndyka od kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego wymaga zgody sędziego-komisarza.
  6. Syndyk przechowuje środki pieniężne uzyskane z dopłat na odrębnym rachunku bankowym. W przypadku odstąpienia od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk zwraca dopłaty nabywcom, a zabezpieczenia wpłacenia dopłat wygasają z mocy prawa.
  7. Po uprawomocnieniu się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie przez syndyka od kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk informuje o tym bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego i składa dyspozycję zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.