Akt notarialny

Akt notarialny jako dokument urzędowy, zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego roku 1991 – Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 roku, poz. 164 ze zm.), stwierdza treść danej czynności i powinien być sporządzony w sposób zrozumiały i przejrzysty. Przed podpisaniem aktu notarialnego, notariusz (bądź inna osoba w obecności notariusza) ma obowiązek odczytać przygotowany akt notarialny. Notariusz winien przekonać się, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść i znaczenie aktu, a akt ten jest zgodny z ich wolą. Notariusz powinien wyjaśnić stronom wszelkie wątpliwości. Na żądanie stron załączniki do aktu powinny zostać odczytane.

Konstrukcja aktu notarialnego

Prawidłowo skonstruowany akt notarialny, w świetle powołanej ustawy – Prawo o notariacie, musi zawierać:

• dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu,
• miejsce sporządzenia aktu,
• imię i nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza,
• imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych oraz nazwę i siedzibę osób prawnych (firmy) biorących udział w akcie, imiona i nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych (pełnomocnicy, przedstawiciele firmy),
• oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,
• stwierdzenie – na żądanie stron – faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu,
• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty, podpisany,
• podpisy biorących udział w akcie,
• podpis notariusza.

Jeżeli akt notarialny w swojej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, notariusz jest zobowiązany umieścić w akcie wniosek o dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Następnie notariusz obligatoryjnie przesyła sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego, zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie 3 dni od sporządzenia aktu notarialnego.

Akt notarialny w praktyce

Niektóre czynności prawne – zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego – muszą zostać dokonane w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Czynność prawna dokonana bez zachowania tej formy jest bezwzględnie nieważna. Tytułem przykładu można wskazać tu:

• zbycie lub nabycie nieruchomości,
• ustanowienie i zbycie prawa użytkowania wieczystego,
• ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, m.in. służebności przesyłu, służebności gruntowej lub hipoteki,
• ustanowienie odrębnej własności lokalu,
• zbycie lub nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• umowy o dział spadku w skład, którego wchodzi nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• umowy zniesienia współwłasności nieruchomości,
• udzielenie pełnomocnictwa do czynności prawnych, dla których obowiązkowa jest forma aktu notarialnego,
• umowy spółek komandytowych, statuty spółek komandytowo-akcyjnych lub akcyjnych, protokoły walnych zgromadzeń spółek akcyjnych,
• umowy majątkowe małżeńskie,
• umowy zrzeczenia się dziedziczenia.

Notariusz może również sporządzić akt notarialny na wyraźne żądanie stron. Przykładowo wskazać można na sporządzanie testamentu notarialnego lub umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, dla których ważności forma aktu notarialnego nie jest wymagana, jednak bardzo często strony decydują się na taką formę w celu skutecznego zabezpieczenia swoich interesów.